Credito d’imposta e agevolazioni “Prima Casa”

In Italia, quando vendi la tua prima casa e acquisti un’altra abitazione da destinare a prima casa, puoi ottenere un credito d’imposta.

Ecco come funziona in modo semplice e pratico:

Quando nasce il credito d’imposta

Il credito d’imposta si genera se sono rispettate tutte queste condizioni:

1. Hai acquistato una casa con le agevolazioni “prima casa”.
2. Vendi quella casa.
3. Entro 12 mesi dalla vendita:
   • acquisti un’altra abitazione non di lusso (categorie catastali ammesse A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11),
   • e la usi come residenza principale, quindi con i requisiti “prima casa”.

Il credito nasce nel momento in cui acquisti la nuova casa.

Quanto vale il credito d’imposta

Il credito d’imposta è pari al minore tra:

• l’imposta di registro o l’IVA pagata per il primo acquisto agevolato;
• l’imposta di registro o IVA pagata per il secondo acquisto.

Esempio semplice

• Prima casa: IVA pagata = 5.000 €
• Nuova casa: Imposta di registro = 4.000 €
  Credito d’imposta = 4.000 €

Come si utilizza il credito

Il credito non viene rimborsato in denaro. Puoi usarlo così:

1. In detrazione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto (proprio al momento dell’atto).
2. In diminuzione di imposte future:
   • IRPEF nella dichiarazione dei redditi,
   • imposta di registro, ipotecaria, catastale su altri atti.

1. In compensazione tramite F24.

Non può essere usato per pagare IMU, TARI o tasse comunali.

Come si richiede il credito d’imposta?

Non serve presentare una domanda separata:
Il notaio, durante l’atto del nuovo acquisto, inserisce l’apposita dichiarazione con cui chiedi il credito.

Il quadro normativo di riferimento

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono regolate principalmente da:

• Nota II-bis della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986 (Testo Unico sull’Imposta di Registro), che disciplina i requisiti e i benefici in sede di acquisto.
• Articolo 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, che riconosce un credito d’imposta a chi vende un immobile acquistato con agevolazioni e riacquista entro 12 mesi una nuova abitazione da destinare a prima casa.
• Legge n. 207/2024, che ha introdotto una significativa novità: l’estensione da uno a due anni del termine entro il quale vendere l’abitazione posseduta per non decadere dalle agevolazioni “prima casa” in caso di nuovo acquisto.

Proprio quest’ultima modifica ha sollevato dubbi interpretativi, in particolare sulla sua incidenza sul credito d’imposta previsto dall’art. 7 della L. 448/1998.

Attenzione ai termini

Hai 12 mesi per acquistare la nuova casa dopo la vendita oppure per vendere la vecchia casa dopo il nuovo acquisto (ma in questo secondo caso non hai diritto al credito, bensì eviti solo la decadenza dalle agevolazioni).

Il tema del credito d’imposta nel riacquisto della prima casa è tornato al centro dell’attenzione grazie ai recenti chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con l’Interpello n. 297/2025, pubblicato a seguito delle novità introdotte dalla Legge n. 207/2024.
L’intervento dell’Amministrazione finanziaria ha infatti definito con precisione l’ambito applicativo della nuova estensione dei termini, evitando interpretazioni non allineate alla normativa vigente.

La novità della Legge 207/2024: vendita entro due anni per non perdere il beneficio

Con la Legge 207/2024, il legislatore ha stabilito che, quando un contribuente acquista un nuovo immobile con i benefici “prima casa” pur possedendone già uno acquistato con agevolazioni, la vendita del precedente immobile può avvenire entro 24 mesi dal riacquisto, senza incorrere nella decadenza dall’agevolazione.

Questa proroga è stata introdotta per agevolare i cambi di abitazione, soprattutto nelle situazioni in cui le tempistiche di vendita risultano più lunghe rispetto al passato.

Cosa chiarisce l’Interpello 297/2025

L’Agenzia delle Entrate, con interpello n. 297/2025, ha specificato un punto cruciale:
l’estensione a due anni non riguarda il credito d’imposta previsto dall’art. 7 della legge 448/1998.

Ecco i passaggi fondamentali del chiarimento:

1. Agevolazione prima casa: vendita entro due anni

Se il contribuente acquista una nuova abitazione con i benefici prima casa, pur avendone già una, la vendita del primo immobile può avvenire entro il secondo anno successivo al nuovo acquisto.

In questo caso, il beneficio “prima casa” rimane valido.

2. Credito d’imposta per il riacquisto (art. 7 L. 448/1998): vendita entro un anno

Diversamente, per maturare il credito d’imposta, è necessario che la vendita dell’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni avvenga entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Se la vendita avviene tra il 13° e il 24° mese, la situazione è la seguente:

• ✔️ L’acquirente mantiene l’agevolazione “prima casa” sul nuovo immobile.
• ❌ Non matura il credito d’imposta per il riacquisto.

3. Ambiti distinti

L’Agenzia delle Entrate sottolinea quindi che:

• la proroga introdotta dalla Legge 207/2024 opera solo per non far decadere dall’agevolazione prima casa;
• non modifica in alcun modo l’art. 7 della L. 448/1998, che resta fermo nel richiedere la vendita entro un anno ai fini del credito d’imposta.

Perché questo chiarimento è importante

Il documento dell’Agenzia evita equivoci e possibili contestazioni future.
Secondo l’Amministrazione finanziaria:

“L’estensione temporale da uno a due anni si applica esclusivamente nell’ambito dell’agevolazione prima casa in senso stretto e non opera ai fini della maturazione del credito d’imposta di cui all’art. 7 della Legge n. 448/1998.”

Per gli agenti immobiliari e i contribuenti, ciò significa poter gestire con certezza:

• le tempistiche di vendita e riacquisto,
• la pianificazione delle imposte al rogito,
• le aspettative in merito ai vantaggi fiscali disponibili.

Conclusione

L’Interpello 297/2025 rappresenta un chiarimento fondamentale per il settore immobiliare: sebbene la nuova normativa abbia ampliato i tempi per non perdere l’agevolazione “prima casa”, il beneficio del credito d’imposta per il riacquisto resta subordinato alla vendita entro un anno dal nuovo acquisto.

Una corretta informazione permette ai contribuenti di pianificare meglio le operazioni immobiliari e agli agenti di offrire consulenze precise e aggiornate.